今热点:实探北京二手房市场:“赚快钱不可能了”
2023-02-22 09:22:18    腾讯网

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12月13日至19日这一周,北京地区二手房成交量达到3761套,创下近半年周成交新高。2每个想卖房子的业主都希望自己的房子能涨价,但实际上这几年除了学区房外,北京绝大多数房价都是跌的。3这几年价格平稳,预期高的业主只能碰买主,看中房子的某个特殊优点愿意给出溢价才行,否则还是难成交。

2月21日,中国证券报记者实地走访发现,北京地区二手房市场成交量有所放大,但距离“热起来”还远远不够。除了西城、海淀、东城等个别区域学区房外,成交价整体平稳,和去年同期比基本没有变化,不少外围区域甚至出现下跌迹象。


【资料图】

值得注意的是,为了促进成交,中介普遍对中介费打了折。特别是对卖完再买的“连环单”,折扣力度较大。此外,对于非“满五唯一”的房子,中介鼓励换房业主在卖房过程中先主动承担个税,然后再走退税通道,以此提高挂牌价和成交概率。

多位中介人士对记者表示,“北京的二手房市场除了学区房以外,都很平稳,想靠短期买卖房子赚快钱不可能了。”

成交略有放大

“我们店疫情期间一般一个月能成交10套左右,现在能成交14、15套。疫情之前,市场好的时候,一个月能成交20多套。目前成交量确实是上来了,但是还没有到‘热起来’的程度,价格也没有变化,抢房这种现象也还没有出现。”北京大兴一家中介门店经理对记者表示。

据门店经理介绍,周末一直都是带看和成交的主力,周末每个经纪人都会带2-3个客户看房,一般会提前预约。如果是临时进店的客户,抽空才能安排上。

“现在每个经纪人平均每个月都有成交,多的可能有两套。在疫情政策优化之前,很多人几个月都没有成交。现在好多了。”上述门店经理对记者表示。

中原地产监测数据显示,2月13日至19日这一周,北京地区二手房成交量达到3761套,创下近半年周成交新高。此外,2022年10月10日以来的20周里,单周成交超过3000套的有7周,2023年1月9日至15日一周成交达到3361套,2022年12月26日至2023年1月1日一周成交达到3223套。疫情政策优化后,成交量出现明显的放大迹象。

图片来源:中原地产

另据麦田房产统计数据,2月6日至12日这一周,北京二手房成交量为3190套,环比上涨13.4%。2月1日至12日,北京二手房成交合计4836套,环比上涨了16.6%,同比上涨66.2%。

价格整体平稳

“没有成交,我们经纪人就没有收入,我们比你们业主更希望能促成交易。但也要尊重当下市场,现在成交量是大了,但想卖出高价是不容易的。”走访过程中,记者在一家门店见到经纪人正在劝说挂牌业主降低预期挂牌价。

“每个想卖房子的业主都希望自己的房子能涨价,但实际上这几年除了学区房外,北京绝大多数房价都是跌的。现在虽然成交量上来了,但您看成交价,根本卖不上价。很多小区价格比疫情之前要低,亏钱卖确实在心理上接受不了。但是如果想较快时间成交,那必须尊重市场。”上述经纪人如是说。

有业主对记者表示,自己2019年初买的房子,算上中介费和税费一共花了400万,按照目前中介建议的挂牌价,不能覆盖成本。

“挂牌价是比我之前买的时候贵了,一套房子涨了大概15万左右,但是交易是有成本的。算上税费、中介费,涨幅不能覆盖二手房交易费用。除非是孩子上学需要,或者是改善居住需要,在北京换房是缺乏动力的。”上述业主对记者表示,“这还不算这几年的贷款利息费用和房款占用的资金成本。”

“北京的二手房市场除了学区房以外,都很平稳,这几年想靠短期买房子赚快钱是不可能的。学区房价格在疫情期间是一直涨的,其他的基本没有变化。有些确实是跌了,特别对于业主来说,如果持有时间不长就卖掉,确实无法覆盖成本。”多位中介人士对记者表示。

对于成交速度,有中介人士告诉记者:“主要看业主的配合程度。如果贴近甚至低于成交价挂牌,放弃对‘房子全是优点’的执念,配合随时看房和约谈,1个月之内就可以卖出去。如果预期太高,每个所谓的‘优点’都想对应加价,很多房子七八个月也没有人看,更别说成交了。我们肯定希望挂牌的房源越多越好,但如果全是高价房,我们也卖不出去,真正成交的是贴近市场的房子。”

“这几年价格平稳,预期高的业主只能碰买主,看中房子的某个特殊优点愿意给出溢价才行,否则还是难成交。市场是好了,但也不是说业主就能靠卖房子赚钱。”有中介人士称。

“北京地区二手房价格整体表现平稳。从麦田所覆盖的楼盘来看,1月全市二手房挂牌价和2022年12月相比维持不变,2月份挂牌价微涨0.1%,属于正常波动。总的来说,目前在售房源充足,买卖双方心态比较稳定。但随着成交量的增加,二手房的议价空间有所减少。其中,1月份北京二手房议价空间和上月相比减少0.17个百分点。”麦田房产分析师告诉记者。

中介费打折

记者走访发现,目前,北京地区中介普遍在打折促销。但是对待不同情况的购房者,打折力度也有较大的差别。其中,基本各家对“连环单”客户都采取了较大力度的折扣。

例如,记者在链家一家门店了解到,链家对卖完就买的“连环单”客户收取2.35%的佣金,而普通佣金是2.7%。

“只要是在链家系统里换房的客户,都是2.35%。这个优惠政策也是疫情期间推出的,一直延续到现在。”链家门店经理告诉记者。

我爱我家则推出“换房客户可享受佣金7折优惠”的活动。

对于首次购房客户,各大中介也推出了领取优惠券、佣金有折扣等不同力度的优惠和促销活动。

记者还通过走访了解到,很多中介对于“连环单”还推出了系统内快速网签的服务。“以前是卖房过户完成,才能出新买房子的网签。现在卖房不用完成过户,也能出买房网签。”多位中介人士告诉记者。

此外,记者在中介处了解到,为了促进成交,很多业主开始配合承担不是“满五唯一”的房子产生的个税。

“个税属于交易成本的大头,如果业主不承担,只能降低挂牌价才能和没有个税的房子竞争。现在个税由业主承担,房子就能挂‘满五唯一’的价,多卖钱。卖房人只要后续再去买房子,买的房子比这个贵,就能全额退。”

财政部、税务总局9月30日发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。《公告》称,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

编辑:张楠 亚文辉

关键词: 北京地区