世界消息!提前还贷潮为何加剧?银行是否该降低房贷利率 帮助百姓减负降债?
2023-02-04 19:16:27    腾讯网

#为何出现集中提前还房贷#

提前还贷潮加剧,为何出现集中提前还房贷?到底划算不?银行是否该降低存量房贷利率,帮助百姓减负降债?


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【正文3500多字,阅读时间大概需要6分钟,希望大家认真阅读,感谢分享】

01提前还贷潮再起

从去年年底开启的提前还贷潮,到现在为止,愈演愈烈,已经形成一个小高峰。

最典型的案例就是杭州一位李女士,八年前与丈夫一起买了一套房子,贷款300万,打算用奖金和积蓄一次性把尾款120万都还清,但是网上操作不了,后来被银行告知得两个月以后。

其实,这样的情况不管是自杭州,还是其他地区,这些事情近段时间都在发生!

从数据来看,2022年末,人民币房地产贷款余额,增速比上年末增速低6.5%,个人住房贷款余额38.8万亿元,增速比上年末低10%。

这说明什么?大家的房贷总额是在减少的,一方面是购房者减少,毕竟地产在去年不景气,另一方面也,也不乏提前还贷的情况。

而面对大家集中的提前还贷,多家银行提前还贷额度紧张,线上渠道被关闭,需要预约、排队。

有银行工作人员表示,大多需预约等待半年以上。

由此不禁让人感慨,提前还贷难,还钱竟然比借钱还难!

甚至此前我们看到报道,部分银行面对提前还贷,收取违约金,甚至部分银行提高违约金。

那银行为何要提高还贷门槛?收取违约金呢?

其实,银行是不太喜欢购房者或者贷款者提前还贷的,原因很简单,就是银行的盈利模式就是赚利息。

银行的资金来自储户或者是普通居民的存款,当然也有企业的存款。

银行给储户的利息一般是比较低的,三年的也就3%左右,但是贷款利率是比较高的,比如4%,甚至6%以上。

给企业的或者其他的机构可能要高一点,比如之前给城投公司的贷款利息就很高,这是银行的基本收入来源,是靠着吃利息或者是差价来赚钱的。

根据数据,我国的银行大概70%以上的收入来自利差,因此银行不太愿意接受提前还贷。

即便我们之前分析过银行的赚钱能力是非常强的,大行的净利润基本都是上千亿的。

但是还贷者提前还贷,银行势必会考虑对业绩的影响。

同时大家也有疑问,为何此前出现一系列的断供,甚至弃房断供,现在又开启提前还贷呢?

一方面大家的情况有所不同,另一方面,其实,这背后也有一样的逻辑,涉及房价,房贷利率。我们接下来重点讲。

02为何出现集中提前还房贷

提前还贷潮加剧,背后的原因到底是什么?

1)新房贷款利率下降,存量房利率高

其实,最核心的一个因素就是新房贷款利率下降,相对来说,此前的房贷利率太高了。

我们之前分析过一个例子,一位北京女士,提前还了80万元房贷利息,竟然少了110万元!

这就是利率下降下,相对此前的高利率,提前还贷的好处,对于一些人来说,确实能少很多钱。

因为很多人是2018年12月贷款买的高价房,贷款利率就超过了6%。

而此后,房贷利率一直处于下滑的状态,同时也推出了LPR利率,就是可以选择浮动利率,但也高于后面买房的利率。

去年,5年期LPR三次下调,从2021年底的4.65%降至4.3%,12月份全国发放个人住房贷款利率平均为4.26%,是2008年有统计以来的历史最低水平。

而首套房利率更低,根据百城数据,首套利率低于4.1%的城市共30个,部分城市可以做到3.7%,公积金贷款利率甚至下调至3.1%。

但是,存量房贷普遍在5%-6%之间,还有我们讲到的站高岗地支付着6%左右的利息。

而绑定LPR利率的,房贷利率是在4.3%的基础上,付息成本低。

但相比只有4%左右的房贷利率,高利率站岗者,选择提前还清部分房贷会比较划算。

同时,为了刺激楼市,市场预期,新房利率还会下降,面对新房低利率,以及随着经济的复苏,很多人预期,存量房利率下调的概率不大,势必会有大批的人提前还贷。

所以,问题就在这,这也是大家都非常关注的一个点。

2)投资、收入下降,信心不足

当然,也有经济下行,大家信心不足的原因,毕竟避险性储蓄增加,就能很好的说明这个问题。

另外,也存在大家投资信心不足,资本市场萧条,地产投资下行,股市不景气,银行理财表现也一般。

据wind数据,2022年表现最差的理财产品亏损幅度超过90%,公募基金超67%的基金产品2022年回报为负。

去年底,全市场存续开放式固收类理财产品近三个月年化收益率平均水平为-1.28%,环比下跌2.16%。

所以,面对房贷利率5%以上这种情况,理财投资还不能跑赢贷款利息,还不如提前还贷,毕竟去年的投资市场很惨淡,能赚的都是凤毛麟角,大部分人都是亏损的。

我们说过,我们居民的负债绝大多数在房贷上,但并不是马上都要还,可以慢慢还,20年或者30年,这里面有些人还贷资金可能很紧张,但是也有一部人并不是一点钱都没有。

有部分人还是有一定的储蓄的,或者投资资金,或多或少,这二者并不矛盾。

所以,也就出现了此前发布的数据,2022年居民存款新增超17万亿,在投资环境不好的时候,有些人会把钱拿出来去储蓄,或者去还贷。

据数据显示,房地产溢出的5万亿、理财溢出和消费结余合计数万亿,都存入了银行。

当然,也有很多普通家庭,日常收入和贷款的金额不成比例的,之前房价上涨的时候,顶着压力买的,但是现在房价遇冷,利率又高,压力也大,所以一有点钱就想把贷款提前还清。

很多人表示,早还清早解脱,不想再给银行打工,利率太高了。

当然这里面也出现了情况比较糟糕的,站高岗买的房子,房价下跌幅度可能超5成,比如燕郊的、天津的,对应的利率也高,可能在6%。

这样的情况下,房价腰斩,要还的贷款超过了房子的现价,这个时候,可能就会选择弃房断供。

当然,也有部分地区,房价没降这么多的,可能降了2成,或者3成,但也是高利率买的,收入受到影响,利率也高,还不了贷款,最后,无奈断供。

所以,我前面说提前还贷和断供,虽然看似不同,其实,都有一个逻辑,就是房价和利率。

03能不能降低存量房贷利率?

1)年轻人压力大,家庭负债高

那么,现在问题来了,很多老百姓的心声,能不能降低存量房贷利率?

其实,就房贷在一个家庭中的压力,我们之前已经通过数据讲过了,家庭负债率超56%,户均负债超50万,而这些负债,基本压在年轻人身上,尤其是80、90后。

所以,近期也看到了一些问题,比如年轻人哭诉自己的压力大,“抱怨”工资低。

有部分专家说,年轻人抱怨工资低是能力低下,而年轻人回应我们“抱怨”工资低有错吗?

其实,核心就中国年轻人的工资很难支撑高房价的问题上,我们之前也讲过很多数据。

就整体来说,全国城镇私营部门,也就是私企的就业者,年均6万,非私营部门的年均10万,这样的收入,能够支撑房价和房贷吗?很难。

近期有个年轻人给我说,问题不是我们不努力,也不是刻意去负能量,问题是我们拿着5000、8000的工资,就只够在大城市活着。

不是年轻人不想结婚,不想生孩子,是因为压力太大,根本买不起房,而这背后,收入分配不合理。

其实,站在这个角度,我也在思考,是否该降低存量房贷利率?帮助百姓减负降债。

我们之前一直讲房价高,买房压力大,现在,有一个好的表现,就是首套房房贷利率确实下来了。

我们前面说了在4%左右,而公积金贷款的则更低,所以,我们看到,是有变化的,在为年轻人减轻压力。

当然,也会有人说,是为了刺激地产,毕竟没人愿意入场了,即便有这个因素,但也不能否认确实给了购房者优惠,这是好事。

所以,基于这一点,大家还是寄希望于也能降低存量房的贷款利率,降低年轻人的压力。

我们知道,中国改革开放40多年,其实是靠年轻人一代两代走过来的,不管是企业家,专业人士,还是打工者,包括农民工,农民都有巨大的贡献。

这才成就了今天中国第二大经济体、第一大贸易国和第一大制造国的地位。

当然在经济高速发展后,很多年轻人感受到现在内卷严重,改变命运也很难。所以,社会上出现了年轻人躺平或者摆烂的情况。

这一点,其实我们需要重视的。

2)建立自由利率,降低存量房贷利率

其实,即便我们回归到提前还贷潮这个现象,我们也应该重视,这本身就是一种资产负债表衰退的现象,原因也是债务负担过重和投资收入下降。

那么决策者也需要设法降低家庭负债,提高大家的收入,尤其是兼顾年轻人问题。

要给年轻人更多的机会和匹配的收入,或者是减轻年轻人的压力。

在压力方面,房子房贷首当其冲,目前为了缓解压力,上层决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,也就是说部分地区会降低首套房贷款利率。

但是有部分人是以前顶着压力买的,所以,也要酌情地去降低,减轻大家的压力。

当然,站在银行的角度,并不希望房贷业务下降太快,毕竟这属于银行的优质资产。

也有人说,这是在市场中滥用后悔权,房价涨的时候,大家都很乐呵,还贷也乐意,但是跌了,就不愿意了。

自由市场,就应该遵循市场规则,但问题是利率,即便是LPR报价利率,并不完全市场化,我们的贷款利率其实长期高于国际市场。

而存量房贷利率一年才调整,并不是跟随市场利率随时调整,房价下跌,利息下降时,很多人的还贷利率依然很高,压力也很大。

相对而言,银行的利润则非常可观,2022年商业银行利润超过2万亿,中国的银行堪称全球银行中效益最高的。

如果部分钱用于降低房贷,或者说房贷和利率同步,利率是自由利率,市场化利率,可以有效降低大家的债务负担,降低年轻人的压力,刺激消费,这发挥的效用是极大的,对民众也是最有利的!

大家怎么看呢?欢迎在评论区留言讨论。

关键词: 贷款利率 房贷利率