焦点讯息:炒房成风、生育率暴跌、老人贫困…韩国楼市顶不住了:价格和成交量断崖式下滑
2023-06-13 17:15:34    腾讯网

炒房成风、生育率暴跌、老人贫困…韩国楼市顶不住了:价格和成交量断崖式下滑

每经编辑:王月龙,毕陆名

在人口崩盘、居民债务、全球升息、经济衰退等多因素打击下,韩国房地产也撑不住了。

韩国楼市曾是全球最热的楼市,此前房价连涨数年。过去5年,韩国房价整体涨了80%,2020~2021年最大涨幅超过40%,首尔更是超过50%,房价一度达每平方米15万元人民币,高居全球第二。


【资料图】

据羊城晚报6月12日报道,韩国的楼市已连续跌了一年。最热的首尔房价早已暴跌超30%,部分区域房价跌了40%,成交量更是暴跌70%。2021年8月随着韩国央行开始加息,房价开启了崩盘模式,首尔实际交易房价暴跌25%,部分社区更是跌了3-4成,跌幅达历史之最。据《亚洲日报》报道,韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%,降幅创下历史新高。

暴涨暴跌因“租房”而起

房东要么卖房要么跑路

据中国基金报报道,5月3日,韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”对法院登记信息进行分析,结果显示,今年第一季度首次购房(包括公寓、联排别墅、商务楼)人数达到6.8105万人,创2010年开始进行相关统计以来第一季度的最低值。2021年第一季度,首次购房者数量达到了14.8961万人,创下了历史最高纪录。然而去年第一季度降至8.7660万人后,今年的购房者数量再次降至历史最低值。

国君国际宏观分析师周浩写的一份研报称:韩国的房地产市场与其他主流国家不尽相同。在传统的租房与买房之外,存在第三种方式——传贳(shì)房,这是一种介于月租和所有权之间的选择。在传贳房租约最开始,租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%(具体由合约双方协议)的单一保证金,其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年,并可再续约两年,房东需在合约期满后退还所有押金。租约期间押金的利息收入与租户无关,归房东所有,房东可将其作为收入。

传贳房作为韩国特有的产业,它是租赁和金融工具的“结合体”。另一方面,房东可以将收取的大额押金投资于资本市场,或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。在这种方式下,租客节省了开支,房东增加了个人资产,即使利率较低,银行业也通过庞大的业务规模获取了不菲的利差收入。这样一个三赢的局面推动了传贳房在过去几年间价格大幅上涨。

2021年8月之后,韩国开始了加息通道,特别是2022年3月份美国开始本轮加息周期以来,韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大,开始激进加息。

对租客来说,一次性交付大笔资金的成本越来越高,甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高,与其如此,租客当然不会再选择传贳房。

对房东来说,如果租客退租,房东拿着押金连环炒房,属于典型的“短债长投”,这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东,面临巨大还贷压力,要么选择卖房,要么选择跑路。

家庭负债规模超过全国GDP

人均持有4.4张信用卡

据羊城晚报12日报道,之前曾有媒体曝出,有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子,最终由于杠杆加太多,资金链断裂,引爆了一颗巨雷,房东直接消失,导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。但这都只是冰山一角。有专家预计,韩国今年还会发生更多、规模更大的传贳诈骗,预计会产生1兆八千亿韩元的损失。

不仅买房的普通人在杠杆中迷失,韩国房地产开发商的金融链条也面临着崩盘危险。媒体援引调查指出,韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示,已有约36%的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息,韩国房地产已经陷入流动性危机。

同时,韩国金融研究院报告显示,由于利率长期保持在低位,房地产影子金融(游离于银行系统之外,不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资贷款等房产金融投资产品)已达到750万亿韩元,刷新历史最高纪录,比2018年末增加88.6%之多。

据界面新闻援引彭博6月12日消息,韩国央行行长李昌镛提到,尽管楼市在缓慢复苏,但房地产贷款逾期正在上升,要注意金融行业的风险。“从中长期来看,要与相关机构合作,找到平稳降低家庭债务杠杆的方式,以免金融失衡现象再度积聚,”李昌镛周一表示。

国际金融协会(IIF)5月底公布的数据显示,今年第一季度,韩国家庭债务与国内生产总值(GDP)之比为102.2%,较去年同期的105.5%下降3.3个百分点,在34个主要经济体中仍处于最高水平,并仍然是唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。

据韩联社报道,受疫情和经济低迷影响,韩国人信用卡持卡量去年增至人均4.4张,创2012年以来新高。

韩国信贷金融协会6月13日表示,2022年底韩国信用卡总数为1.2417亿张,较2021年(1.1769亿张)增加648万张,创下历史最高纪录。韩国信用卡总数在2011年(1.2214亿张)达到峰值,2014年(9232万张)跌破1亿大关。此后从2018年(1.0506亿张)起逐年递增,2019年为1.1098亿张,2020年为1.1373亿张。

据央视新闻消息,当地时间5月25日上午,韩国央行宣布最新2023年韩国经济增长预期,由此前的1.6%再度下调至1.4%。今年以来,随着韩国主力出口产品半导体类产品出口的锐减等因素持续发酵,韩国经济遭遇出口下滑、外贸赤字加剧等多重挑战,包括世界银行、韩国央行以及民间智库等各机构纷纷下调韩国今年经济增长预期。

新生儿越来越少

老年人越来越“穷”

据央视新闻5月24日消息,据韩国统计厅24日发布的《2023年3月人口动向》报告,今年第一季度韩国的总和生育率仅为0.81,刷新了有相关记录以来一季度生育率的最低纪录,与去年同期相比减少了0.06个百分点。韩国的总和生育率自2019年第一季度降至1.02后,已经连续16个季度低于1。

2023年第一季度韩国的新生儿数仅有64256个,比去年同期减少了4116个,同比减少6.0%,也同样创下了有相关记录以来第一季度新生儿数量的历史最低值。

韩国首尔(每经记者 王嘉琦 摄)

此外,今年3月,韩国的新生儿数为21138个,比去年同期减少了1864个,这也是历年3月新生儿数量的最低值。而今年3月韩国的死亡人数为28922人,随着死亡人数超过新生儿人数,3月份人口自然减少了7784人,这是韩国自2019年11月起人口连续41个月自然减少。

与此同时,人口加速老龄化的现状,正在困扰着韩国。据第一财经6月6日报道,近日,韩国雇佣情报院的一份论文显示,在韩国社会老龄化进程日益加速的情况下,老年贫困问题堪忧。该论文援引经合组织(OECD)2020年的数据,韩国老年人贫困率达40.4%,在经合组织成员国中位居第一,远高于第二名美国(23%)和第三名日本(20%)。以2021年为准,韩国65岁以上人群的就业率为34.9%,同样位居经合组织成员国之首,紧随韩国之后排名第二的为冰岛(31%),第三名是日本(25.1%)。同时,34.9%的65岁以上老年人就业率是当年OECD成员国平均水平(14.7%)的两倍多。

韩国学者金允俊表示,韩国老年群体就业率与贫困率均走高,这一现象在韩国并不难理解:一方面,韩国老龄化速度这些年在显著加快,甚至有“跑步”进入超老龄化社会的趋势,另一方面,与主要发达国家的老年人较早退休后享受老年生活相比,当前不少韩国老年人为维持生计仍从事低薪工作。

编辑|王月龙毕陆名 杜恒峰

校对|卢祥勇

每日经济新闻综合自羊城晚报、中国基金报、界面新闻、央视新闻、第一财经、公开资料

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