利率一降,全乱套了…
2023-02-07 18:05:07    腾讯网

▣作者:米筐老A

前言:


(相关资料图)

降息背后,我们看到了一幕幕利益的追逐和围堵。

1

买房越来越难了。

不仅是房价高你买不起房,也不仅是你买了房后可能延期交房、项目停工、甚至房产烂尾,还会因时机不当而房价站岗,现在又多了一个难度…会因为时间不对而多还月供、哪怕只是相隔一个春节假期。

1月29日,郑州市首套房贷利率下限调整为同期限市场报价利率减50个基点。

按照当前5年期LPR4.3%来算的话,首套房贷利率降至3.8%,而春节前的利率还是4.1%。

若以贷款100万、期限30年来算的话,利率由4.1%降为3.8%,月供将由4830元降为4660元。每月少还170元、每年少还2000元,三十年下来就能少还约6万块,而区别仅仅是房贷办理由年前变为年后,顺势就白捡了几万块。

这种白捡钱的事不仅出现在郑州,唐山、太原、九江等近二十个城市都在春节后出现了首套房贷利率的下调,降幅最狠的是珠海、直接把利率降至3.7%。

买股择时、买房择时,现在居然轮到办理房贷也要择时了。而这缘于去年底央行和银保监会发布的一则通知、即首套房贷利率动态调整的长效机制。

根据该通知,房贷利率将将实行动态调整。

某地房价连续三月环比和同比下跌时,则取消首套房贷利率下限(之前规定的下限为5年期LPR最多减0.2%)。那最低是多少呢?

说了啊“取消下限”,也就是没有底,理论上可以低至0利率。

若该城市房价连续三月环比和同比上涨时,则恢复首套房贷利率下限、即5年期LPR最高减20个基点,但并没有让房贷利率随着房价的上涨而无限上涨。

该通知的本意是托底房价不跌,但也加剧了房贷利率调整的频率、理论上房贷利率每三个月会变一次…房价跌利率跌、房价越低利率越低。

在以前房贷利率也调整,但很缓慢、近乎以年为周期,同一项目的同一批次贷款、其利率几乎一致,而现在不同了…哪怕买的同一个项目的房子,早一月或晚一月办理房贷、其利率就会不同。

而这会让买房人感觉很混乱,也大大增加了择时办理房贷的难度。

2

说到降低利率,其实最早降息的是经营贷,出现在2020年。

为了应对疫情对实体经济的冲击,在“六保六稳”(其中的一保是“保市场主体”、其中的一稳是“稳就业”)下,政府积极的救助中小微实体企业、其中的一个救助就是金融救助,具体表现为降低融资成本、也因此出现了一波经营贷红利。

当时到经营贷利率多少呢?普遍不到4%,且部分经营贷的贷款时间也很长、长至10年甚至20年,这完全可以替换按揭房贷。

于是,套机机会来了。

在2018年前后买房,房贷利率上浮20%甚至30%、利率站岗的,纷纷把高息房贷置换为低息经营贷,按照2%的息差,100万房贷30年下来就能节省四五十万的利息、若房贷200万以上置换后甚至能少还利息上百万。

有人买房不再办理按揭房贷、而改为经营贷,全款买入后再抵押给银行,贷款时长相差不大、但利率更低、甚至有的城市贷款额度更高,谁不愿意呢?

当然还有一些人把低息的经营贷直接用来买房,因为2020年后、在深圳/东莞等部分城市出现了自2017年后的第二波房价上涨潮,许多人把名下的房子抵押给银行后、用贷款去投机炒房。

可随着楼市调控的深入,深圳/东莞的房价也开始熄火、买房不仅不赚钱还可能亏钱,于是用经营贷置换高息房贷潮又涌现了…也就是在2022年出现的新一轮房贷置换潮及提前还贷潮。

因经营贷置换愈演愈烈,银保监会还为此专门发布了风险提示。

今年一月份,银保监会就“三个办法一个规定”(主要是跟贷款相关的规定)征求意见,更是让经营贷置换的风险增大、收益缩减。

“三个办法一个规定”中明确,经营贷期限一般不超5年,若经营贷资金被挪用可采取提前收回贷款、停止或中止贷款发放等措施,并且要追究借款人的相应法律责任。

就此,经营贷置换高息房贷就变得越来越鸡肋。

既然不让经营贷置换了,很多人一想“干脆提前把贷款还了”,于是提前还贷潮又像经营贷一样、也开始愈演愈烈。

可现在,银行却开始阻挠了。

3

或许有些人或疑惑,房贷利率都降至“3”字头了、怎么大家还提前还贷呢?

现在3%点多的房贷利率针对的是新买房、新办理的增量房贷,而之前办理的老房贷、存量房贷还是之前的利率,并不会随着新利率的下调而下调,如果之前房贷利率上浮20%、甚至30%,至今仍然是上浮的。

所以提前还房贷的人,绝大不多数是之前利率站岗的。

可现在的问题是,在利益驱使下、银行却不乐意了,并千方百计的阻挠提前还房贷,甚至有人预约还款已排队至了4月份。

为什么银行会阻挠呢?

首先按揭房贷是银行的优质资产,能为银行提供稳定(月月还款)、持续(最长30年)、安全(有充足的抵押物)的营收和利润,而一旦结清房贷、银行的这块可靠收益就没有了,直接冲击利润。

其次提前还的房贷都是高利率房贷,高利率对借款人来说是支出、是成本,可对银行来说则是收入、是利润,这是一个你多我少、你亏我赚的零和游戏。

再有在楼市低迷下,买房人减少、也就意味着新办房贷会跟着少,不仅新的房贷利率低、更重要的是房贷放不出去,那提前还贷的钱就会闲置在银行体系内,不仅不能赚高额息差、还要承担存款(银行的贷款来自于大家的存款)利息的成本。

在这些利益算计下,也就造成了如今“还银行钱比向银行借钱还难”的奇葩窘境。

降息看是一个简单的操作,但动一发而牵全身、许多利益相关者都被牵扯进来,包括政府、银行、地产商、买房人等等,每一个群体都在为了追逐自己的最大利益而做出相应的行动,这里面也就会有追逐和反追逐、出击和围堵。

从经营贷降息到经营贷置换高息房贷,到打击经营贷置换、再到提前还贷和银行阻挠提前还贷……仿佛一场场猫鼠游戏。

因为降利率,一下子全乱套了。

关键词: 房贷利率